Tarih: 10.11.2014

VERGİLENDİRMEDE GELİRİN ŞEKLİ VE ÖNEMİ

Konuya ilişkin Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konuya ilişkin en son hazırladığı rehbere göre; Gayrimenkullerin satışında doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki "değer artış kazancı" olarak mı, yoksa “ticari kazanç” mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.

Gayrimenkul alım-satım işinin ticari kazanç olarak değerlendirilmesi içinaşağıda belirtilen 3 ana kuralın bir arada bulunması gerekmektedir.

1-Faaliyetteki devamlılık. Devamlılık kazancı doğuran işlem sayısındaki çokluğa göre, aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenebilir.

2-Satışın hangi amaçla yapıldığı. Alım satım kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Eğer, servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

3-Alım-satım işleminin ticari bir organizasyon içinde yapılması. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır.

Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise; kazanç türü "faaliyetteki devamlılık" ve "satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir.

TİCARİ GELİR ELDE EDİLMESİ HALİNDE VERGİLENDİRME

Söz konusu gelir nitelik olarak ticari kazanç ise, kazancı elde eden tarafından KDV, GV ve KV mükellefiyeti tesisi yaptırılması ve sözkonusu alım-satım işlemleri için fatura düzenlemesi, ilgili kanunlarda belirlenen oranlarda KDV ve mükellefiyetine göre Gelir Vergisi veya Kurumlar Vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI ELDE EDİLMESİ HALİNDE VERGİLEME

İlgili kanun hükmü gereği, aşağıda belirtilen mal ve hakların 01.01.2007 öncesi ise 4 yıl, 01.01.2007 sonrası 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından, doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır.

Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temlik edilmesi, trampa edilmesi, mal ve hakların takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Bu kapsamda bedelsiz olarak edinilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCIIN TESPİT EDİLMESİ

Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler aşağıda belirtilmiştir.

Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,

Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler,  ödenen vergi ve harçlar

Ayrıca, mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli; elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu'nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Bu artışın yapılabilmesi için tespit edilen oranın %10 ve üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCINDA İSTİSNA

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2014 yılı için 9.700 TL’si gelir vergisinden istisnadır.

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ TABİ OLDUĞU VERGİ DİLİMLERİ (2014 YILI İÇİN)

11.000 TL’ye Kadar %15-27.000 TL’nin 11.000 TL’si için 1.650 TL, fazlası %20- 60.000 TL’nin 27.000 TL’si için 4.850 TL, fazlası %27-, 60.000 TL’den fazlasının 60.000 TL'si için 13.760 TL, fazlası %35

TİCARİ KAZANÇ DIŞINDAKİ İSTİSNA GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI

Gayrimenkulün satışının, gayrimenkulü edinim tarihinden 01.01.2007 öncesi 4 yıl, 01.01.2007 sonrası ise 5 yıl geçtikten sonra gerçekleşmesi halinde söz konusu satış üzerinden elde edilen ve ticari kazanç niteliğinde olmayan kazancın tamamı gelir vergisinden istisnadır.

Örnek uygulama:

Ahmet Bey, 20.10.2011 tarihinde 300.000 TL'ye satın almış olduğu konutu 22.03.2014 tarihinde 410.000 TL'ye satmıştır.

Alım Tarihi               : 20.10.2011

Satış Tarihi              : 22.03.2014

Geçen Süre             : 5 Yılın altında

01.01.2007 tarihinde sonra edinilen gayrimenkulün alım tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satışının yapılmış olması nedeni ile söz konusu kazanç “değer artış kazancı” olarak vergilendirilecektir.

Edinim Tutarının Endekslenmesi ve Tespiti:

Eylül 2011 ÜFE                        : 174,67

Şubat 2014 ÜFE                       : 232,27

Oran                                        : (232,27-174,67)/174,67=%33 (%10’un üzerinde olması nedeni ile endeksleme yapılacak.)

Endekslenen Edinim Tutarı      : 300.000 x (232,27/174,67) = 398.929,41 TL

Değer Artış Kazancı                 : 410.000,00-398.929,41 = 11.070,59

İstisnanın Sonrası Kazanç/Vergi Matrahı   : 11.070,59-9.700 = 1.370,59

Ödenecek Vergi Tutarı                              : 1.370,59 x %15 =205,59